为规范物业管理活动，打造共建共治共享的社会治理格局，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，郑州市司法局发布《郑州市物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），意见稿规定了部分影响使用安全的行为，不需业主表决，可以直接动用维修资金维修。

　　【修改1】采取断水断电断气断暖方式催交物业费物业要受处罚

　　每年集中供暖开始之前，个别小区物业就会以不交物业费为由拒绝收取业主的暖气费，这种“捆绑式”收费方式，一定程度上侵害了业主的权益。

　　按照规定，业主应当按照合同约定按时足额交纳物业服务费，物业服务人按照合同约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

　　“业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。”意见稿明确提出，但不得以业主拖欠物业服务费为由，采取停止供电、供水、供气、供热以及其他损害业主合法权益的行为。

　　物业服务人违反上述规定，采取停止供电、供水、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，区、县（市）物业管理主管部门将责令限期改正，逾期仍不改正的，城市管理综合执法部门对其处一万元以上五万元以下罚款。

　　【修改2】部分情况下不需业主表决可直接动用维修资金维修

　　小区有维修基金，使用过程中却存在表决难的情况，往往影响小区的应急维修或其它工作。

　　为此，意见稿规定了部分影响使用安全的行为，不需业主表决，可以直接动用维修资金维修。这些行为包括电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的；屋面、外墙渗漏的；楼体外墙墙面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；公共护（围）栏破损严重的；其他紧急情况。

　　物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现上述情况的，业主委员会可以申请使用维修资金进行应急维修；尚未产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府组织代为申请使用维修资金进行应急维修，相关费用从维修资金中列支，应急维修费用应当向业主公示。

　　意见稿明确规定，专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　针对房屋转让过程中维修资金的过户问题，规定维修资金随房屋过户一并过户，不需要房屋买卖双方到维修资金部门办理相应维修资金过户手续，简化办事流程。

　　【修改3】物业管理进入突发失管状态当地街道办将确定应急物业服务人

　　新旧物业交接期间，如果出现了意外，导致物业管理的“真空”，业主叫苦不迭，这种现象并不鲜见。物业管理区域，一旦进入突发失管状态，应该怎么应对？

　　意见稿提出，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

　　提供应急物业服务的，街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

　　应急物业服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

　　郑州市目前正在全面推进老旧小区改造。硬件要改，软件也要跟上，大量的无主楼院如何享受物业服务？意见稿提出，街道办事处、乡镇人民政府应当组织老旧小区业主通过聘请物业服务企业或者业主自行管理等方式确定物业管理方式。

　　老旧小区在确定物业管理方式前，街道办事处、乡镇人民政府可以参照物业管理区域突发失管状态的相关规定进行管理。意见稿鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

　　【修改4】不得以业主拖欠物业服务费为由旧物业阻挠新物业入驻

　　大河报记者注意到，意见稿明确了新旧物业交接期间的一些事项。唯有顺利实现交接，业主的合法权益才能得到保护，小区的管理秩序才能不受影响。

　　意见稿提出，原物业服务人不得以业主拖欠物业服务费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进驻服务。

　　原物业服务人拒不移交有关资料或财物的，或拒不退出物业管理区域的，业主委员会或物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县（市）物业管理主管部门报告，并向辖区公安部门请求协助。

　　物业服务人退出物业管理区域后，业主仍未依法选聘新物业服务人的，由全体业主共同承担管理义务，社区居（村）民委员会应当采取相应措施维护物业管理区域的正常秩序，并依法组织业主进行自行管理或选聘新物业服务人。

　　【修改5】公共突发事件应对期间当地政府应指导物业服务人开展应对工作

　　2020年，一场突如其来的新冠肺炎疫情，考验了我国各地的小区物业的管理水平和防疫能力。如何更好地应对突发公共事件？意见稿结合2020年初新冠肺炎疫情中物业服务企业的防疫作用，对突发公共事件应对作出了相应的规定。

　　意见稿指出，公共突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实上级人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展应对工作，并给予相应的物资支持。

　　物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。业主和物业使用人对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当依法予以配合。

　　【修改6】不具备成立业主大会条件小区街道办负责组建物业管理委员会

　　大河报记者注意到，意见稿明确了物业管理委员会这一概念。目的是进一步加强业主对小区事务的参与和物业管理与社区治理的深度融合。

　　意见稿规定，有下列情形之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

　　物业管理委员会作为临时机构，依照条例规定承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　在成员构成上，物业管理委员会由街道办或者社区、物业服务人代表、小区居民共同组成，委员会主任须由街道办或者社区代表担任。物业管理委员会受辖区街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督，对已成立业主大会、选举产生业主委员会的小区，物业管理委员会应当及时解散。